近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已包含了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰>

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期(qī)投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额(é)以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的(de)关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场热(rè)点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大(dà)不(bù)确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每(měi)年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目(mù)每(měi)年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续(xù)经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立(lì)的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额(é)预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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