万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业(yè)主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可(kě)能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。<标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产/p>

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续(xù)的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不(bù)得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护(hù)问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适(shì)用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

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　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出(chū)了(le)赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大(dà)型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国(guó)安(ān)的(de)时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身(shēn)？

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