近两(liǎng)年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供(gōng)分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基(j使徒行者5个卧底分别是谁，使徒行者5个卧底分别是谁ī)础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一面(miàn)，分红(hóng使徒行者5个卧底分别是谁，使徒行者5个卧底分别是谁)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投(tóu)资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市场价(jià)格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格(gé)波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准确(què)，分派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持(chí)有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目使徒行者5个卧底分别是谁，使徒行者5个卧底分别是谁每(měi)年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回(huí)本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让(ràng)金等(děng)追加投资(zī)，有机(jī)会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的(de)指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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