文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少国(guó)家存(cún)在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而是(shì)根据开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全(quán)的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支(zhī)付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的(de)初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预(yù)先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗(ná)到(dào)了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一(yī)是按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何(hé)责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按(àn)揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认(rèn)无(wú)误后签(qiān)订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的(de)部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方(fāng)签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合(唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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