文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这是对(duì)购房者的不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改倒装句是什么意思举例 语文，倒装句是什么意思举例(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)一般(bān)有严格的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会(huì)触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个(gè)技(jì)术活(huó)，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不(bù)再(zài)适(shì)用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和(hé)预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地(dì)商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历(lì)经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社会固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独(dú)立(lì)的合同(tóng)关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金(jīn)监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转给房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付的预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户(hù)监管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房(fáng)款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的(de)房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开发商必(bì)须(xū)完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)倒装句是什么意思举例 语文，倒装句是什么意思举例工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商(shāng)条例》对(duì)期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全(quán)权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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