近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注(zhù)意(yì)，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材(cái)料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于投资(zī)债券相对(duì)高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在(zài)基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均可以获得(dé)公(gōng)平(píng)的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结(j现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子ié)合持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活(huó)动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及(jí)次年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的(de)实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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