OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此前几日(rì)的下(xià)跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了(le)应急预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前(qián)上市的8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披(pī)露(lù)张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二(èr)级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对(duì)此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事(shì)件性(xìng)利空下(xià)调至得这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园区类(lèi)资(zī)产就回调(diào)不(bù)少了(le)，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强(qiáng)调(diào)，最终还是(shì)落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下(xià)降事(shì)项，一(yī)度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的(de)业绩(jì)说明会中管理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的(de)扩募说明会(huì)上，运营团队(duì)表示了对(duì)张江光大(dà)园项目的信心，预计签(qiān)署意(yì)向书和合(hé)同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不(bù)到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的(de)第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实(shí)工(gōng)作(zuò)，并同步启动(dòng)了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前(qián)储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一(yī)些(xiē)时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租(zū)户(hù)。虽然(rán)收(shōu)了三个(gè)月履(lǚ)约保证金给了我们(men)一些空间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负(fù)责(zé)的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积(jī)在短期内(nèi)完(wán)成去化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人(rén)解释，张江光大(dà)园一(yī)直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项目的(de)大(dà)租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况(kuàng)已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字率下滑情况没(méi)有得到及时修复(fù)后(hòu夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字)，张江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的(de)资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江光大园(yuán)项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有一(yī)些独栋形态(tài)的物业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需(xū)求和(hé)预算挑选区域(yù)内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人(rén)都变成(chéng)了(le)一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我(wǒ)们实(shí)现基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和(hé)我们在(zài)张江科学城这三(sān)十(shí)年(nián)建(jiàn)设发展过(guò)程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一(yī)切可(kě)能化解(jiě)当前突发事(shì)件(jiàn)的所有负(fù)面影响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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