近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决策的重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金(jīn)形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在(zài)基金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的(de)增(zēng)值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤续分(fēn)红。一旦30年、40年、50洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤年(nián)、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益(yì)主要(yào)包括(kuò)每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也(yě)是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产(chǎn)品的二(èr)级市场价(jià)格(gé)和(hé)分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察(chá)和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是(shì)指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独(dú)立的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投(tóu)资者对经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的(de)短期洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤(qī)博(bó)弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也称。

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