万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，那些真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置(zhì)的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实(s忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思hí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法院提(tí)出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的(de)，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公(gōng)司成为了(le)唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末(mò)上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思团(tuán)实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先(xiān)后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次(cì)与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中赫集(jí)团(tuán)股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实(shí)控(kòng)人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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