5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的(de)持股(gǔ)比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分化时代，一(yī)二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的(de)上(shàng)实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季(jì)度浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名机构在(zài)其(qí)中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的(de)净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资(zī)成(chéng)本不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业的(de)结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的(de)优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开发资源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等(děng)问(wèn)题，市场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额(é)持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗