5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来(lái)的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业(yè)的(de)持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住房面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的(de)公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估(gū)值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大(dà)增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是(shì)机构(gòu)的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是(shì)因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其(qí)是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复(fù)但仍处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的(de)经(jīng)济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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