近两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易(yì)价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来拙荆是什么意思，拙荆是什么意思自基拙荆是什么意思，拙荆是什么意思(jī)础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和(hé)债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi拙荆是什么意思，拙荆是什么意思)业(yè)内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示(shì)，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包(bāo)含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管理机(jī)构实力(lì)、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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