文(wén)：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严(yán)格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银(yín)行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再(zài)适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下(xià)的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快女生有感觉了是怎么样的呢速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行承(chéng)担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国(guó)并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取得(dé)由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的(de)制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo女生有感觉了是怎么样的呢)险公(gōng)司针对(duì)期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 女生有感觉了是怎么样的呢