导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是否过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查调(diào)查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达(dá)国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在(zài)不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了(le)大(dà)量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据(jù)公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达(dá)到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来(lái)满足因(yīn)人口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国(guó)的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动人(rén)口在(zài)老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户(hù)的(de)生活(huó)带(dài)来了很大的不便(biàn)和(hé)安全(quán)隐患，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(c冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污ún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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