文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预(yù)售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财(cái)税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　<裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思strong>1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了(le)核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的(de)监管(guǎn)机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代(dài)，中(zhōng)国内地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中国(guó)内(nèi)地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程大(dà)于(yú)城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承(chéng)担(dān)的(de)风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由(yóu)房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没(méi)有统一的(de)预(yù)售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式(shì)套取的(de)资(zī)金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查(chá)后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可(kě)购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一(yī)一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该措施保护(hù)。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金与付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度(dù)付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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