近两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合行(xíng)业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩(j关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些ì)相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些)红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的(de)现金分红及(jí)资产增(zēng)值的(de)收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派(pài)金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(niá关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些n)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市(shì)场独(dú)立的(de)资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对(duì)产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等多重因素来(lái)选择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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