饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐(zhú)渐得(dé)到监(jiān)管(guǎn)部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发(fā)布(bù)了关(guān)于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源(yuán)优(yōu)势收取过高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其(qí)合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策研(yán)究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往通(tōng)过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为(wèi)及(jí)其主体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋(wū)交易(yì)过程中，部(bù)分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下(xià)发的《关(guān)于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特(tè)别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅(fú)度最(zuì)高不得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价(jià)，房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前(qián)并未明(míng)确具(jù)体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即(jí)可。而房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务机(jī)构在(zài)具(jù)体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标(biāo)准，综(zōng)合(hé)计(jì)算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或(huò)渠道，公示服务项目(mù)、服务(wù)内(nèi)容和(hé)收费标准，不得混合(hé)标(biāo)价和(hé)捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明确(què)服务项(xiàng)目和(hé)收费(fèi)标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明(míng少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的)显高于(yú)市场(chǎng)平(píng)均水平的(d少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的e)房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设部(bù)门(mén)将会(huì)同市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等(děng)综合(hé)措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有(yǒu)关(guān)部门依(yī)法查(chá)处(chù)不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规(guī)信(xìn)息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在(zài)合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前(qián)两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何(hé)具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易(yì)产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半(bàn)的中介(jiè)费，但在(zài)一些热(rè)点城市(shì)的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一(yī)些房(fáng)东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产中介公司将其(qí)视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)的基(jī)础上，再(zài)次向房东收(shōu)取费用，而这(zhè)部(bù)分(fēn)费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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