近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市(shì)场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金(jīn)年(nián)度(dù)可分配(pèi)金(jīn)额(é)以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派”金额(é)误认(rèn)为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的(de)现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立(lì太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询)的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注(zhù)内部(bù)收益率的(de)高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资(zī)产的经(jīng)营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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