“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分不(bù)同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差(chà)异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极(jí)大不(bù)确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一之字是什么结构的字，近字是什么结构是(shì)年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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