文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会(huì)议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达(dá)国家(jiā)一般有(yǒu)严格的胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的(de)，如(rú)果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化(huà)的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全(quán)社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权(quán)保险公司(sī)的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认(rèn)无(wú)误后签订首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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