饱受争议的(de)二(èr)手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监(jiān)管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一(yī)二(èr)线城市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易(yì)成本(běn)较高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的(de)专业性(xìng)，居民(mín)往往通(tōng)过(guò)中介来完(wán)成。但很多中介利(lì)用信息(xī)不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的(de)相关市场交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多(duō)的一(yī)个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的(de)中介(jiè)费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构要合(hé)理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分(梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗fēn)档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京(jīng)二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介服(fú)务(wù)等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机(jī)构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资标(biāo)准，综(zōng)合(hé)计算出(chū)合适的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客(kè)户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确(què)服务(wù)项目(mù)和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前(qián)应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费(fèi)标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合措(cuò)施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查处不按(àn)规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法律法规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依(yī)规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门(mén)提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励(lì)性(xìng)质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需(xū)要看(kàn)各城(chéng)市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服务(wù)领域(yù)的调(diào)整改(gǎi)善、规范(fàn)化(huà)，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面(miàn)有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指(梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会(huì)出现中(zhōng)介费及税费均由购房者(zhě)来承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市(shì)场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收(shōu)取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的(de)透明度(dù)，也(yě)有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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