文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)错一个题就往阴里装一支笔想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了(le)防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和(hé)销售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市(shì)值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按(àn)时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂(liè)等(děng)一(yī)系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的(de)预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则按照(zhào)项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部(bù)分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房(fáng)提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环(huán)节，定(dìng)金比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的(de)贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名(míng)律师，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签订(dìng)首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行(xíng)申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求(qiú)的(de)支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的(de)房企包括民错一个题就往阴里装一支笔营企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房(fáng)保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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