5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等(děng)类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的(de)提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的(de)上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名(míng)机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第(dì)三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发展的大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来说估(gū)值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核心城市(shì)，投资力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产(五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗chǎn)业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数(shù)的(de)、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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