导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的(de)数据，我们(men)根据商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人(rén)口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四(sì)大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更多(duō)体现在(zài)住宅(zhái)质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过(guò)剩的(de)直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的(de)流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给2197的立方根是多少，216的立方根是多少住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差(chà)异也将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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