5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表(biǎo)的(de)机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季度得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对于(yú)房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(n徐海为是谁？ián)四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的(de)政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过(guò)程中，综徐海为是谁？合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式(shì)，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海区域(yù)性(xìng)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较(jiào)于民(mín)企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续(xù)现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成(chéng)本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的(de)复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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