文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是(shì)需(xū)要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施(shī)现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行(xíng)过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问(w162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口èn)题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资(zī)金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机(jī)制，且(qiě)银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城(chéng)市化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度(dù)也(yě)出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货(huò)币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相(xiāng)关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动(dòng)最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而(ér)房企通(tōng)过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证行或(huò)产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付(fù)房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确(què)认无误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格(gé)，资金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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