文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的(de)基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心的(de)住(zhù)房供不应求(qiú)的(de)问题，使房(fáng)市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的(de)监管，即(jí)要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律(lǜ吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗)师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会(huì)化的(de)住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提(tí)高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的(de)购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如(rú)果开(kāi)发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了(le)资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金(jīn)，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过(guò)程中的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工(gōng)、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各(gè)个(gè)环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严格(gé)，资金(jīn)也由律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必(bì)须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房者定金的(de)保证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统一(yī)的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷现象(xi吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗àng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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