5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表的(de)机构对(duì)于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好g>公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上(shàng)，配置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业也出(chū)现了(le)一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的(de)提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都(dōu)出现环(huán)比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待(dài)它(tā)的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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