饱受争议的二(èr)手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局(jú)联(lián)合(hé)发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过(guò)高(gāo)费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等(děng)问(wèn)题(tí)，加重交易(yì)当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明(míng)码标(biāo)价等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析(xī)师张大伟称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交(jiāo)依(yī)赖中介居(jū)间成交，房地(dì)产调控(kòng)重(zhòng)心逐(zhú)渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策(cè)研(yán)究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来(lái)说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用信息不对(duì)称(chēng)等问(wèn)题，将(jiāng)非(fēi)必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成额外(wài)的负(fù)担，而且(qiě)这些服务(wù)事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在内的相关(guān)市场交易(yì)行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费(fèi)问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关注最(zuì)多的一个话题，便是(shì)房(fáng)地(dì)产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是(shì)对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低的(de)中介费。以北(běi)京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确(què)定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于(yú)房地产中介服务收费(fèi)的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规(guī)定(dìng)的收费(fèi)标准基础上(shàng)适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构(gòu)自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确(què)具体的(de)中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经纪机构提(tí)供的基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分别明确(què)服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前(qián)应当(dāng)向交易当事人出(chū)具(jù)收(shōu)费清单(dān)，列明收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依法查(chá)处不按规定(dìng)明(míng)码标价(jià)、操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的(de)行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳(nà)入(rù)国家(jiā)企业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还(hái)是规范行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　不过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化(huà)，有利于(yú)行业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二(èr)手房(fáng)很多(duō)房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业(yè)的专业(yè)性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于弱势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由(yóu)购房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的(de)方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司(sī)可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上(shàng)，再(zài)次向房(fáng)东收取费用，而(ér)这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上(shàng)相当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价(jià)的中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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