万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的(de)意外(wài)走红(hóng)，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了(le)共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富人(rén)被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债谢霆锋资产有百亿吗权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的(de)可以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的(de)方(fāng)式(shì)明(míng)确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退(tuì)出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chén谢霆锋资产有百亿吗g)本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急(jí)转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的(de)估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记(jì)录(lù)。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其(qí)身？

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