万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报(bào)道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖(mài)页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利(lì)保护(hù)问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出(chū)了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的(de)第(dì)一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的(de)价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的(de)融(róng)创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居(jū)住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国(guó)安(ān)的估(gū)值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质(zhì)押一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟(yā)陆续质(zhì)押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安(ān)和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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