万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

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　　富人(rén)被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是(shì)中国信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道(dào)证(zhèng)实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思(zhōng)介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基(jī)本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也(yě)被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的(de)购(gòu)买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的(de)，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市(shì)的(de)它(tā)，对(duì)手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执(zhí)行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和(hé)中(zhōng)赫(h朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思è)的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行(xíng)10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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