OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升(shēng)，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的重要(yào)承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超(c三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思hāo)过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均(jūn)有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突(tū)发事(shì)件，因此导致二级市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随(suí)着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断价(jià)格是不(bù)是(shì)已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位(wèi)业内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前(qián)期(qī)本身园区类资产就回(huí)调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影响多大，估(gū)计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目(mù)出(chū)租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价(jià)格出现回(huí)落。在随(suí)后召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人(rén)就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信心得到了(le)一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线(xiàn)下(xià)的扩(kuò)募(mù)说明会(huì)上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项(xiàng)目(mù)的信(xìn)心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思上述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区国资委也(yě)高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情况(kuàng)，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)介绍(shào)说，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要租(zū)户(hù)。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩募、对市场负责的态(tài)度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目(mù)一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权(quán)益人(rén)有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前(qián)的空(kōng)置率(lǜ)为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的(de)调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的(de)大租户(hù)退(tuì)租正好发(fā)生在市场活跃(yuè)度的(de)短期低点(diǎn)，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园项目在给(gěi)租(zū)户(hù)的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平(píng)的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园(yuán)单(dān)层以(yǐ)一(yī)千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成了一(yī)家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营销(xiāo)方面能更加充分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集(jí)团和张江高(gāo)科目前在(zài)管资(zī)产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备(bèi)资(zī)源。“我们非常(cháng)重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一(yī)些突发(fā)情况需要解决，但(dàn)是这和我们(men)在张江科学城(chéng)这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的(de)所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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