文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商(shāng)品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严(yán)格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预(yù)售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也(yě)不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停(gé)方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能(néng)力(lì)把(bǎ)项目(mù)完成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的(de)福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市(shì)场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房也开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总(zǒng)额(é)报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开发时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按(àn)工(gōng)期支付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行支付(fù)，具(jù)体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等(děng)各个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容(róng)确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同(tóng)签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金(jīn)证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房(fáng)屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款机制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品房保修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期(qī)内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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