文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售(shòu)的(de)基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的资(zī)金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部(bù)门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的(de)住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开(kāi)发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记(j形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句ì)-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿(ná)到了(le)全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加(jiā)市场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居(jū)住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者和(hé)银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不(bù)能还(hái)款等(děng)，则(zé)风(fēng)险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照(zhào)项目的(de)建安(ān)成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去(qù)房地(dì)产大(dà)开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一(yī)般(bān)设(shè)有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一(yī)般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房(fáng)款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含(hán)在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节(jié)，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门(mén)的(de)项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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