OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但(dàn)其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

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　　二级(jí)市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的(de)8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规(guī)避(bì)的(de)原(yuán)因，最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人(rén)士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品具备一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行董事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造(zào)成大(dà)的(de)影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是(shì)落到租金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表(biǎ162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口o)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人(rén)就相关事项进行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到了(le)一定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的(de)信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合同谈判中(zhōng)的(de)储备租户(hù)正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了(le)市场各(gè)方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴现(xiàn)场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智(zhì)能(néng)、航天产业、信息(xī)技(jì)术等产(chǎn)业(yè)客户(hù)，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了(le)三个(gè)月履约保(bǎo)证金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对(duì)首批(pī)扩募、对市场负(fù)责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全(quán)力(lì)与时(shí)间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内(nèi)完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同(tóng)区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解(jiě)释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都坚持以市(shì)场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的(de)调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次(cì)项目的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情况没有得(dé)到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资(zī)源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是两千多平的大平(píng)层，楼的(de)成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求(qiú)和(hé)预(yù)算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们在资源共(gòng)享和(hé)联合营销方(fāng)面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做(zuò)得(dé)更好(hǎo)。”上(shàng)述负责(zé)人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们(men)可(kě)能(néng)面临了(le)一(yī)些突发情况需(xū)要(yào)解(jiě)决，但(dàn)是这(zhè)和(hé)我们(men)在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发(fā)事件的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期(qī)和市场的信心。”

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