文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的(de)别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目(mù)获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进(jìn)度在(zài)完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的(de)责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后续需自(zì)身(shēn)推(tuī)动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出(chū)台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产行业无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释的发展。中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的(de)预(yù)售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定(dìng)金(jīn)一定期限(xiàn)内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节(jié)，各(gè)环节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程(chéng)进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是(shì)定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同时，开发(fā)商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一(yī)的(de)选购权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统(tǒng)一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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