文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和(话说三遍淡如水下一句是什么意思，话说三遍淡如水下一句是什么成语hé)城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这是房地(dì)产从大开发(fā)时(shí)代(dài)步入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余(yú)全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业(yè)的本(běn)质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统(tǒng)的(de)专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　话说三遍淡如水下一句是什么意思，话说三遍淡如水下一句是什么成语>1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的(de)资(zī)金压(yā)力(lì)，加速了房(fáng)屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的(de)通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式，住房供应(yīng)速(sù)度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的(de)开发商而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进程。预(yù)售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全(quán)社会(huì)固(gù)定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合(hé)同(tóng)，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有(yǒu)关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司(sī)的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含(hán)在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的(de)选购(gòu)权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过(guò)程(chéng)中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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