5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了(le)三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产的(de)投(tóu)资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一(yī)季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机(jī)会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经过去(qù)，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但(dàn)不(bù)代(dài)表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在于集(jí)中度提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行业集中度(dù)提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额(é)持续(xù)提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去(qù)两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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