近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗ong>

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的(de)收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xi特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗āng)对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随(suí)着分(fēn)派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人(rén)也(yě)称(chēng)。