导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题(tí)的(de)新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句)口普查数(shù)据公布(bù)了中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数(shù)据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房价(jià)的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人(rén)均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于(yú)15平(píng)方(fāng)米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会(huì)议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可能超预期(qī)。

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