文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的(de)？国外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存(cún)在(zài)预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后(h重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗òu)才(cái)可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一(yī)定能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的(de)本质(zhì)是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单(重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗dān)位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙(lóng)的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也出(重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗chū)现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难(nán)题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中国内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房(fáng)屋预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照(zhào)工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了(le)中国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济(jì)高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从银行获得(dé)房(fáng)款，如(rú)果购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的(de)检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律(lǜ)师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须(xū)完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂性和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的(de)权(quán)益(yì)。资(zī)金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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