万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子(zi)实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承(chéng)担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没(méi)有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗)置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块从(cóng)荷(hé)兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就(jiù)曾深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年(nián)开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信(xìn)托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独(dú)善其身？

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