文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议(yì)提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实(shí)体经济和(hé)居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　fe2o3是什么化学元素rong>1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预(yù)售前，确(què)保地(dì)价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师(shī)行在银行开设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城市化(huà)配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行(xíng)的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内(nèi)房地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国(guó)人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契(qì)合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年对中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1fe2o3是什么化学元素亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之(zhī)间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款能力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些方(fāng)式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般(bān)设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fánfe2o3是什么化学元素g)者(zhě)的定金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全(quán)部(bù)来自(zì)银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售(shòu)。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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