文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋(qū)势(shì)，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房改是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不少国家存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工(gōng)程进度在(zài)完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金(jīn)的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期(qī)长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需(xū)要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商(shāng)品房销鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号售的(de)最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和(hé)销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市(shì)值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的(de)负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场(chǎng)波动鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号或经营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目(mù)的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在(zài)过去(qù)房地产(chǎn)大(dà)开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的(de)资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资(zī)金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款(kuǎn)在交(jiāo)房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延(yán)期(qī)以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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