导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的(de)居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住宅，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗p>

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅(zhái)套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增(zēng)长主要(yào)受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预(yù)期。

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