5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流(liú)通(tōng)股比重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的(de)首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通(t布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少ōng)股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩(jì)势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在(zài)其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度(dù)他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金(jīn)额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融(róng)资(zī)成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的(de)资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于(yú)行业集(jí)中度提(tí)升(shēng)的头部公司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数(shù)城市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时(shí)候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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