5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行业(yè)标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)200克等于多少毫升水，200克是多少ml水难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了(le)，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司(sī)的(de)主要产品及(jí)服(fú)务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿(n200克等于多少毫升水，200克是多少ml水á)地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务(wù)关系(xì)等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。200克等于多少毫升水，200克是多少ml水>

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确(què)定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的(de)绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候(hòu)，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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