5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代(dài)，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或(huò)将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务(wù)为房地产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩(jì)势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资(zī)首席研(yán)究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库(kù)一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万存压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲业(yè)绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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