5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国(guó)企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二(èr)级市(shì)场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一(yī)不愿(y三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句uàn)具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的(de)政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发(三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局(jú)在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交出的(de)也是(shì)一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开(kāi)企业的(de)资(zī)产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实(shí)现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市(shì)四(sì)月(yuè)环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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